상가 계약시 특약사항

상가 계약시 특약사항

일반 주택 계약과는 달리 상가 계약시에는 주의해야 할 사항이 매우 많습니다. 생계가 걸린 사항이므로 세심한 주의가 필요하므로 이번 블로그에는 상가 계약 시 특약사항에 대해 알아보기로 하겠습니다.

각종 영업 인허가 : 사업자등록 신청 시 세무서 기준

1. 영업허가업종 : 유흥주범, 단란주점, 게임제공업(성인오락실), 병원(노인요양병원 포함), 신용정보업(채권추심)
2. 영업등록업종 : 중개업, 영화관, 비디오감상실, 노래연습장(코인노래방 포함), pc방, 게임제공업(청소년 오락실), 복합유통게임방, 학원, 독서실, 유치원, 약구, 안경점, 주유소, 세차장, 카센터, 여행사, 직업소개소
3. 영업신고업종 : 휴게음식점, 일반음식점, 제과점, 이(미) 용업, 목욕업, 세탁업, 숙박업, 체육도장, 당구장, 실내낚시터, 실내수영장, 골프연습장. 헬스장, 무도장(성인콜라텍), 고시원, 교습소, 어린이집, 의원, 산후조리원, 노인요양시설, 키즈카페, 인형 뽑기, 안마시술소, 정육점, 예식장, 만화방, 동물병원, 결혼상담소
4. 자유업종 : 소매 및 판매관련 - 편의점, 휴대폰매장, 의류, 제화, 문구, 팬시, 화장품, 꽃집, 액세서리, 금은방, 자동차용품점, 타이어판매점, 가구점...                                                                                                                                         신규업종, 체육시설업(볼링장, 탁구장, 에어로빅장, 테니스잡 등) 허가, 등록, 신고업종 외 신설 업종들....

상가계약 시  기본특약

(임대인과 공인중개사 입장)

임차인은 fit out(인테리어 공사기간) 기간 전 해당 기관에 임차 업종에 대한 인허가에 대하여 임차인 스스로 확인하여야 하며 이에 따른 책임은 100% 임차인이 부담하고임대인과 개업공인중개사에게 인허가 문제로 인한 계약 해제 등의 책임 전가를  못한다.

(임차인 입장)

임대인과 임차인은 2024년 00월 00일까지 해당 기관으로부터 영업 인허가 불허 시 임대인은 조건 없이 계약금을 반환하고 본 계약을 해제하기로 한다.

건축물 용도변경 특약 

(임대인 입장)

임차인은 현재 건축물용도 제2종근린생활(학원)에서 제1종근린생활시설(의원)으로 건축물용도변경 시 발생하는 모든 비용은 임차인이 100% 부담하고 임대인은 이에 적극 협조한다.

(임차인 입장)

임대인과 임차인은 현재 건축물 용도 제2종근린생활(학원)에서 제1종근린생활시서(의원)으로 건축물용도변경 시 발생하는 비용에 대하여 50 : 50 부담하기로 하며 용도변경 불허기 임대인은 위약금 없이 계약금을 반환하기로 한다.

위반건축물(매매)

경우 1)

본 매매 목적물에 존재하는 위반건축물에 대하여 매도인이 잔금지급일전까지 위반건축물 이전의 모습으로 원상 복구하기로 한다.         

경우 2)

본 계약은 매매 목적물에 위반건축물 상태의 계약이며 매수인은 이를 인지하고 계약하는 것이며 추후 부과될 위반건축물 이행가제금 등을 반영하여 쌍방 합의하에 매매가를 책정하였고 매수인은 위반건축물에 대해서 매도인에 책임을 전가하지 않기로 한다.

위반건축물(임대) 

 임대인은 현재 임대차 목적물에 대하여 존재하는 위반건축물로 임차인의 영업 인허가 불허 시 지급받은 계약금 등을 즉시 반환하고 계약은 해제한다.   

건축물 면적 특약

구분상가 : 계약서에 기재된 면적은 건축물대장 상 면적으로 '전용면적' 이다.                                                                          일반건물 : 계약서에 기재된 면적은 건축물대장 상 면적이며 '전용면적 + 공용면적'이다.

랜트프리(Rent Free)

 본 임대차계약의 랜트프리 기간은 잔금일인  2024년 00월 00일부터 2024년 00월까지 6개월이며 해당 기간 관리비는 납부한다. 임차인은 임대차기간 만료 전에 퇴실 시 임대인이 제공한 랜트프리 전액을 반환하기로 한다.

원상복구의 범위 

신규상가 : 처음 상태로                                                                                                                                                              점포양도 : 양수받는 시점의 상태로(사진 또는 동영상 촬영 후 보관)

(임대인 입장)

점포양도양수 시 : 양수인이 양도인의 시설 포함 포괄양수도 조건으로 한다. (신규상가 개념으로 처음 상태로 원상복구)

부가가치세(VAT)

예) 매매가 5억(국세청 기준시가 안분계산 기준) 건물가액 4억 + 토지가액 1억

일반매매 : 매매대금에 건물 분 부가가치세 별도로 진행함(매매가액 5억 원  + 부가가치세 4000만 원)

포괄양수도 계약 : (매매가액 5억 + 부가가치세 0원)

• 본 계약은 포괄양도양수(양수도) 계약으로 한다.
• 본 계약은 양도자가 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양수인에게 승계하기로 하고 양수인은 이에 대한 대가를 지급하기로 하여 작성된 계약으로 부가가치세법 제10조 제9항 제2호 및 부가가치세법 시행령 제23조의 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당한. 
• 양도인과 양수인은 사업양도신고에 필요한 서류의 제공 등 양도수와 관련하여 적극 협력하기로 한다.
• 본 계약이 포괄양수도계약으로 인정이 되지 않을 시 부가가치세는 매매대금과는 별도로 지급한다.
• 전항의 부가가치세액의 계산을 위한 건물가액은 당사자가 합의한 가액으로 하고 그 정함이 없는 때에는 국세청 기준시가로 안분 계산한 금액으로 한다.
• 매도인은 환급받았던 환급금액의 환입에 대해서는 매도인이 직접 처리하기로 하고 매수인의 부가가치세 환급에 대하여는 매수인이 전적으로 처리하기로 한다.

권리금 계약

• 권리금 양도양수계약은 임대인과 양수인 사이의 본 계약인 임대차계약이 체결되지 않을 시 양도인은 조건 없이 계약금 등 지급받은 금액을 양수에게 지체 없이 반환한다.
• 임대인이 보증금 또는 월차임 인상 시 양수인은 본 계약을 해지할 수 있다.
• 권리금 양도양수계약 후 본 계약인 임대차계약이 체결되면 양수인은 양도인에게 권리금 잔금을 지급한다.
• 임대차계약을 작성하고 계약금 입금 전 권리금 잔금을 먼저 입금하고 계약금 입금 순으로 진행한다.
• 양도인은 양도 수 수년간 반경 수 km 이내에서 본인 또는 타인명의로 동종업종을 하지 아니하며 이를 위반 시 권리금 전액을 위약금으로 지급하기로 한다.

결론 

상가 계약시 특약사항은 임대인과 임차인 모두에게 매우 중요한 요소이므로 세심한 주의가 필요합니다. 특히 부동산 사고 발생시 많은 금전적, 정신적 충격이 발생하므로 전문가의 도움을 통한 안전한 계약이 필요합니다.

김대호 아나운서가 살았던 그 곳: 홍제동, 사당동 재개발 후보지 신속통합기획 대상지 선정