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물류센터 침체기에서 투자대상으로

by 아다리 열받지 2024. 8. 31.

물류센터 투자대상

과거 부동산 투자의 한 축을 담당했던 물류창고 시장이 부동산 침체기인 요즘 하나의 투자대상으로 부곽 되고 있는데 현재 시장 분위기와 더불어 외국계 투자자와 국내 투자자의 동향에 대하여 살펴보겠습니다.

물류센터

1. 물류센터 시장의 변화

물류센터 시장의 변화를 살펴보면 국내 물류센터의 경우 코로나 19로 인한 소비패턴의 변화가 물류센터의 폭발적인 성장을 가져다주었습니다. 코로나 19로 오프라인 쇼핑이 코로나 19로 온라인 쇼핑으로 전환하며 물류센터의 수요가 급증하였고 이는 물류센터 공급의 증가로 이어졌습니다.

한동안 이런 현상은 지속되었지만 팬데믹이 종료됨과 동시에 이커머스 시장도 점점 침체기에 접어들고 과잉 경쟁으로 인한 적자회사가 증가하며 수요가 정체하고 더불어 세계 경제의 인플레이션으로 인한 기준금리의 인상, 물류센터의 공급 과잉, 토지 가격 상승, 건축물의 원자재값 상승 등 각종 악재로 공실률은 증가하고 임대료는 하향하는 시장으로 변화하였습니다.

이러한 여러 가지 요인으로 인해 거래가격도 하향하여 2021년 수도권 물류센터의 평균 평당 매매가는 700만 원대였지만 최근 인천청라 물류센터 등 수도권 매매가격이 이보다 낮은 가격에 매매되는 현상이 나타나고 있습니다. 

2. 산운용사 및 외국계 투자자의 등장

국내외 투자자들과 운용사들은 지금이 가장 적합한 매수타이밍이라 생각하고 저가로 시중에 나온 물류센터에 제각기 눈독을 들이고 있는데 최근 물류센터 거래 데이터를 살펴보면 이들이 적극적으로 물류센터 매입에 참여하는 것을 볼 수 있습니다. 지금 가장 저렴할 때 매수하여 향후 가격 상승 시 exit 하는 전략을 구상하는 것 같습니다.

2.1 외국계 투자자 주요 물류센터 거례사례   

  • D&D인베스트먼트 : 인천 남 청라물류센터(거래가액 : 1170억 원)
  • 라살자산운용 : 경기도 안성 대덕물류센터 A.B동(거래가액 : 약 6000억 원)
  • 이퀄베이스 : 경기 이천  백사면 물류부지 매입(거래가액 :  790억 원)
  • 워버그핀커스 : 엠큐그룹과 합작법인 설립하여 크레스트아시아자산운용 인수

현재 국내 기업들의 경우 이커머스 시장의 경쟁은 날로 치열해지고 있는 상황인데 거의 치킨게임 수준에 도달하였으며 이에 따를 대규모 투자를 통한 시장 선점에 나서고 있습니다. 시장 내 1위 업체인 쿠팡의 경우 성남 물류센터를 임차하기 위해 약 777억 원을 출자하였으며 롯데칠성은 대구에 1200억 원을 투자하여 첨단 무류센토의 거점을 구축하고 있습니다. 이러한 물류센터시장의 변화에 잠자고 있던 매물이 하나둘씩 나타나고 있는 상황이고 운용사로는 신한리츠가 이천 단천리 물류센터 매각에 뛰어들었다고 합니다.

3. 국내 자산운용사의 투자 형태

국내 유명 자산운용사의 경우 물류센터 투자에 있어 우선순위는 NPL 부실채권 투자에 적극적인데 코람코자산운용의 경우 이천 푸드누리 물류센터를 1140억 원에  지난해 6월 인사하였고 이지스자산운용의 경우는 경기도 성남시 분당구 야탑동 403 일대 물류센터를 지난해 5월 약 2226억 원에 공매를 통하여 낙찰받았습니다.

하지만 이런한 부실채권 투자에 우선순위가 아닌 양질의 투자를 선호하는 자산운용사로는 국내 대표 물류센터리츠인 ESR켄달스퀘어인데 2023년 5월에는 매매가 1300억 원에 이천 7번 물류센터를 자리츠 2호 통해 매입하였고 2023년 12월에는 매입가 1100억 원에 이천 6번 무류센터를 자리츠 1호를 통해 취득하였으며 올해 하반기에는 로지포트 이천 물류센터를 약 800억 원에 매입하는 등 기존의 물류센터에 신규 취득을 계속하여 자산을 운용해 가고 있습니다.

2024년 상반기 켄달스퀘어의 실적을 살펴보면 영업이익이 559억으로 지난해 대비 약 5.5%의 증가를 나타냈으며 같은 기간의 영업이익은 288억 원 증가하였습니다. 순이익도 225억으로 대폭 증가하였습니다. 작년 하반기 대비 영업이익은 19%, 순이익은 89.1% 가 증가하는 놀라운 실적을 발표하였습니다.

임대료의 경우도 증가하여 전체 운영면적 가운데 약 20%를 지난해 임대차만료에 따른 재계약을 체결하였는데 임대료 상승 폭은 약 12%로 나타났습니다. 이러한 재계약에 따른 임대수익이 내년도 영업이익에 반영되다면 물류센터 운영에 따른 영업이익률 및 순이익률은 지속적으로 증가할 것이라 회사관계자는 말하였습니다. 

4. 앞으로의 시장 전망

서두에서 말했듯이 서서히 물류센터 시장의 훈풍이 불고는 있지만 아직까지는 때 이른 판단이라는 앞으로 조금 더 관망을 하여야 한다는 의견도 분분한데 지난 상반기의 거래 형태를 조금 더 깊게 들여다보면 대부분의 거래가 경매와 대위변제이고 올해 상반기 물류센터 거래 중 경공매를 통한 거래대금은 3167억 원으로 총 6건이 소유권 이전되었고 공사비를 대납해 형태의 시공사 인수건이 4건으로 거래대금으로는 3654억 원이었습니다.

시장 전문가들은 앞으로 물류센터의 거래는 지속적으로 증가하며 회복기에 들어설 가라는 의견이 지배적인데 그 이유로는 물류리츠의 수익률이 증가하고 있고 물류센터의 임대료도 계속해서 상승하는 추세이기 때문입니다. ESR켄달스퀘어리츠가 운용하는 물류센터 재계약 임대료의 경우 기존 대비하여 23% 증가한 금액으로 체결되었고 다른 지역의 경우도 약 10 내외의 증가된 금액이 될 거라는 전망입니다.

결론

신규 물류센터의 공급량 저하로 인해 수요가 증가하는 몇 년후에는 매매가격이 상승할 거라 예측하고 있으나 한 치 앞을 예측할 수 없는 세계 경제와 외부요인에 너무나 취약한 국내 경제를 생각해 보았을 때 물류센터 시장에 어떠한 영향을 가져올지 예의주시하여야 할 것 같습니다.